Развод – это непростой этап в жизни каждого человека, и часто термин «разделение имущества» становится одной из самых острых и трудных для пары. Особенно сложным является разделение имущества с залогом, которое может нанести значительный ущерб обеим сторонам. Как решить эту проблему, чтобы каждый из партнеров получил то, что ему полагается, а никаких порч не было нанесено залогодателям – об этом и пойдет речь дальше.
Содержание
Определиться с заложником и его долгами
При разделе имущества в браке, когда одна или обе стороны имеют заложенную недвижимость или другое имущество, важно определиться, что будет с заложником и его долгами. Вот несколько вопросов, которые необходимо решить.
Кто останется залогодателем?
Когда один из супругов является залогодержателем, которому должны выплачивать долги по залогу, то необходимо решить, кто станет залогодателем после развода. Это может быть важным, если залогодержатель не хочет выступать в качестве залогодателя, а вторая сторона не может взять на себя эту ответственность.
Как поделить долги по залогу?
Если оба супруга совместно брали на себя долги по залогу на недвижимость или другое имущество, то необходимо распределить обязательства по выплате долгов между ними. Это можно сделать следующими способами:
- Разделить платежи поровну.
- Распределить платежи в зависимости от того, кто получает больше дохода или уже имеет большую долю в имуществе.
Как быть с заложником?
Кроме того, необходимо решить, кто будет оставаться заложником. Если один из супругов является заложником, то оставление недвижимости на нём может быть несправедливым. Тогда можно принять следующие решения:
- Недвижимость может быть продана, чтобы выплатить долги по залогу.
- Недвижимость может быть передана другому супругу, который может выплатить долги по залогу.
Если же недвижимость оставляется на заложнике, то необходимо определить способы обеспечения платежей по залогу в случае, если заложник не сможет выплатить долги. Это можно сделать, например, через задаток или поручительство третьих лиц.
Примерный вариант распределения обязательств:
| Супруг 1 | Супруг 2 | |
|---|---|---|
| Задолженность по залогу | 4 000 000 | 2 000 000 |
| Задолженность по кредиту | 1 000 000 | 3 000 000 |
Супруг 1 останется залогодателем, а супруг 2 будет рассчитываться с ним за залог в размере 2 000 000 рублей. Обязательства по кредиту будут разделены так, что супруг 1 должен выплатить 1 000 000 рублей, а супруг 2 - 3 000 000 рублей.
Определить стоимость заложенного имущества
При разделении имущества с залогом встает вопрос о том, как определить стоимость заложенного имущества. Для этого необходимо провести оценку заложенного имущества.
Оценка заложенного имущества
Оценка заложенного имущества может быть осуществлена следующими способами:
- Специалистами банка, который выдал займ и на которое заложено имущество.
- Независимыми экспертами. Эксперты проводят оценку исходя из рыночной стоимости имущества на момент проведении оценки.
Составление отчета об оценке имущества
После проведения оценки заложенного имущества составляется отчет об оценке имущества. Отчет должен содержать следующие сведения:
- Наименование имущества и его описание.
- Дата оценки.
- Наименование и данные эксперта, проводившего оценку.
- Результаты оценки - рыночная стоимость имущества на момент проведения оценки.
- Документы, на основании которых была проведена оценка.
Стоимость заложенного имущества в брачном деле
В брачном деле стоимость заложенного имущества включается в общую стоимость имущества супругов. Имущество, заложенное на общую сумму долга, делится между супругами пропорционально их долгам.
Пример
Допустим, имеется квартира с рыночной стоимостью 5 миллионов рублей, которая была заложена на сумму 3 миллиона рублей в банке. Общий долг супругов на момент развода составил 6 миллионов рублей. После проведения оценки имущества, стоимость квартиры была определена в 5 миллионов рублей. Супруги должны выплатить банку 3 миллиона рублей, оставшиеся 2 миллиона рублей делятся между ними пропорционально их долгам - в данном случае супруг, который имел долг в 4 миллиона рублей, получит 4/6 от 2 миллионов рублей, а второй супруг получит 2/6 от 2 миллионов рублей.
Определить участие супругов в залоге
При разделении имущества при разводе одним из способов является продажа перейденного в залог имущества и разделение полученных средств между супругами. В этом случае важно определить участие каждого из супругов в залоге.
Участие супругов в залоге
- Если залог был оформлен на обоих супругов, то каждый из них имеет равное право на получение денежных средств после продажи имущества.
- Если залог был оформлен только на одного из супругов, то он имеет право на получение более крупной доли денежных средств после продажи имущества.
- Если залог был оформлен на обоих супругов, но один из них не участвовал в погашении задолженности, то он не имеет право на получение денежных средств после продажи имущества.
Пример расчета
| Участие супругов в залоге | Сумма долга по залогу | Продажная цена имущества |
|---|---|---|
| Оба супруга | 1 000 000 рублей | 2 000 000 рублей |
| Один из супругов | 1 000 000 рублей | 2 000 000 рублей |
Рассчитываем долю каждого супруга
Если залог был оформлен на обоих супругов, то каждый из них имеет право на получение половины от суммы продажи имущества:
1 000 000 рублей / 2 = 500 000 рублей
Если залог был оформлен только на одного из супругов, то он имеет право на получение всей суммы продажи имущества минус сумма долга по залогу:
2 000 000 рублей - 1 000 000 рублей = 1 000 000 рублей
При разделении имущества с залогом при разводе необходимо учитывать участие каждого из супругов в залоге. Определение доли каждого супруга зависит от того, был ли залог оформлен на обоих супругов или на одного из них, а также от того, участвовал ли каждый из супругов в погашении долга.
Определить порядок реализации залога
После того как было установлено, какое именно имущество является заложенным, необходимо определить порядок реализации залога. Это может быть выполнено несколькими способами, включая:
- Продажа имущества на аукционе: банк может организовать аукцион, на котором будет продаваться заложенное имущество. Лучшим покупателем становится тот, кто предложит наибольшую сумму, и эти деньги могут быть использованы для погашения долга заемщика.
- Продажа имущества через риэлтора: банк может продать заложенное имущество через риэлтора, который обязуется найти покупателя и забрать комиссию за свои услуги. Однако этот способ может занять больше времени, чем продажа на аукционе, и потребует определенного времени на поиск покупателя.
- Сдача имущества в счет погашения долга: заемщик может согласиться на передачу заложенного имущества в качестве залога в погашение долга. Тем не менее, в этом случае возможно, что стоимость имущества не покроет весь долг, и банку все равно придется требовать оставшуюся часть суммы, что может привести к новым проблемам для заемщика.
- Вызов независимого оценщика: банк может назначить независимого оценщика, чтобы оценить стоимость заложенного имущества. Эта цена будет использоваться для определения стоимости имущества при продаже на аукционе или через риэлтора.
Также важно отметить, что порядок реализации залога может различаться в зависимости от законодательства в каждой стране, а также от того, что оговаривается в контракте между заемщиком и банком.
Может произойти также так, что после продажи заложенного имущества стоимости, полученной на аукционе или через риэлтора, может не хватать для погашения всей суммы долга. В этом случае банк может требовать оставшуюся часть суммы, что может привести к новым проблемам для заемщика.
Определить суммы, подлежащие выплате супругам
При разделении имущества с залогом, в зависимости от условий сделки, могут возникнуть две ситуации с выплатами супругам:
Ситуация, когда один из супругов получает имущество с залогом, а другой - денежную компенсацию. В этом случае сумма выплаты будет равняться стоимости доли имущества с залогом, которую получает другой супруг.
Ситуация, когда имущество с залогом остается с обоими супругами, но один из них должен произвести денежную компенсацию другому. В этой ситуации сумма выплаты определяется по договоренности сторон или решению суда.
Также стоит учитывать, что при разделении имущества может возникнуть необходимость выплатить дополнительные суммы, например, компенсацию за упущенную выгоду от продажи имущества.
Пример рассчета суммы выплаты
Допустим, что супруги А имеют общее имущество со стоимостью 5 000 000 рублей, в том числе квартиру с залогом на сумму 2 000 000 рублей. При разделении имущества стороны договорились, что Алексей останется в квартире и выплатит Наталье денежную компенсацию за ее долю имущества.
Рассчитаем сумму, которую должен выплатить Алексей Наталье по следующей формуле:
Сумма выплаты = Стоимость имущества с залогом / 2 - Стоимость доли, которую Алексей получает
В нашем случае:
Сумма выплаты = 2 000 000 рублей / 2 - 0 рублей = 1 000 000 рублей
Таким образом, Алексей должен выплатить Наталье 1 000 000 рублей за ее долю в квартире с залогом.
